Madrid Nuevo Norte (Chamartín): un urbanismo depredador y contrario a la ley

La actuación urbanística que se conoce como Operación Chamartín es seguramente, por su envergadura, la más ambiciosa de las intervenciones que hasta ahora han sido planteadas en la ciudad de Madrid y, al tiempo, por sus efectos, la que de consumarse puede llegar a tener un mayor  impacto y trascendencia, y no precisamente en positivo.

Aprobado recientemente su planeamiento urbanístico bajo la nueva denominación “Madrid Nuevo Norte”, la incesante oposición ciudadana a tal Operación se ha encauzado ahora por la via judicial, con ánimo de recibir amparo de la correspondiente autoridad, poniendo para ello de relieve el grave apartamiento de la legalidad en el que incurre dicho planeamiento

Su interminable génesis se ha prolongado durante 27 años. Comenzó con un concurso convocado por RENFE para seleccionar al concesionario que habría de llevar a cabo la financiación de obras de adecuación y modernización de las instalaciones ferroviarias por entonces consideradas no solo imprescindibles sino urgentes. Ahora se prevé que el desarrollo de dicha Operación, en caso de llevarse a cabo en los términos en que finalmente ha recibido el visto bueno administrativo, exigirá consumir otro periodo de similar duración.

El Club de Debates Urbanos CDU) formalizó recientemente su Demanda en el Recurso Contencioso-Administrativo interpuesto y admitido por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM), por la que se solicita la anulación de dicho planeamiento por estrictas razones de incumplimiento de la legalidad.

La finalidad que se persigue con la consecuente anulación del mismo es hacer que sea posible la irrenunciable intervención sobre este lugar clave de la ciudad, pero sobre bases y principios radicalmente distintos, de modo que sea el bien común el que prevalezca sobre los intereses particulares que con dicha Operación se han tratado de favorecer. Resulta especialmente lamentable el cinismo con que la misma se ha intentado y se sigue tratando de presentar como un ejemplo de modernidad y de urbanismo sostenible de cara al futuro. Nada más lejos de la realidad.

El texto que viene a continuación^[1], cuya principal finalidad es mostrar que otro camino sigue siendo posible, quiere ser al mismo tiempo una respuesta a tan pretenciosa como espuria afirmación. 

Tras la aprobación administrativa del Plan Madrid Nuevo Norte (MNN) sobre el que reposa la ya envejecida Operación Chamartín, ¿todo está consumado?; ¿ya no hay nada que hacer?; o en términos más castizos, ¿está ya todo el ‘pescao’ vendido?

Una machacona publicidad ha conseguido inculcar en una buena parte de la opinión pública la idea de que todo está perdido. En lo que sigue tendremos ocasión de exponer suficientes argumentos para concluir si no lo contrario, al menos sí para desmentirlo y para fortalecer la confianza en que hay por delante suficiente margen con el que evitar que el daño se consume y para poner en pie una solución alternativa.

Hace ahora siete años de la publicación de una crónica- prolija y aleccionadora- sobre el largo proceso de gestación de la Operación Chamartín^[2]. A esa primera entrega va a seguirle dentro de poco su continuación y puesta al día- que me anticipo a recomendar igualmente-, en donde su autor propone una interesante analogía al invitarnos a contemplar dicha Operación como una película, o más bien como una serie televisiva de muchos episodios, poblados de personajes que permanecen, o entran y salen de la escena, jalonados en discontinuas temporadas salpicadas durante un cuarto de siglo largo.

Esa analogía arranca a partir de algunas reglas comunes a las que se sujetan tantos guiones cinematográficos, según el célebre manual “Salva el gato”, de Blake Snyder. Es lo que en él se denomina “momento de Todo está perdido”. Corresponde a una situación para cuyo desenlace, después de muchos desgraciados acontecimientos que anticipan la catástrofe, se acude al deus ex machina^[3], recurso que el autor aludido en primer lugar nos desvela de modo erudito y divertido.

Pues bien, según nos muestra, la Operación Chamartín está jalonada en su desarrollo por múltiples momentos “Todo está perdido” y otros tantas comparecencias del ‘deus ex machina’. Hasta su último “final feliz” con la aprobación unánime del Plan MNN en la pasada primavera pandémica…

Sin embargo, en este caso es probable que ese remate -en realidad triste desenlace- corresponda tan solo al uso de otro recurso también empleado a veces en los desarrollos dramáticos y en particular en la música: “el falso finale”^[4].

Quienes nos hemos venido oponiendo con firmeza y de modo consecuente a esta Operación, ahora, con la entrada de ésta en el campo donde se administra la justicia, -en nuestro caso en la jurisdicción contencioso administrativa-, creemos que es lícito acudir a otro recurso narrativo diferente y más verosímil: el `planting y pay-off’^[5] ; un elemento o personaje que actuando esta vez en sentido inverso al que lo ha hecho hasta ahora el ‘deus ex machina’, nos libere de ese “Todo está perdido” que, para buena parte de la opinión pública, supuso la aprobación definitiva de MNN.

En este caso serían Themis o Iustitia, antiguas diosas de la justicia, las que vendrían a reparar el ‘falso final’ desgraciado para culminarlo con un jubiloso happy end.

Degradación del Urbanismo

Y es que dado el deterioro que ha ido experimentando el urbanismo- y, dentro de él, el planeamiento urbanístico^[6]-, es en los tribunales donde por fortuna se están reparando algunos de los no pocos desmanes apadrinados por las administraciones públicas. Desafueros invariablemente originados por la propensión que éstas muestran en favorecer los intereses particulares y privados sobre el interés general y sobre el interés público.

Sin embargo, ese desviado comportamiento, tan frecuente y generalizado, entraña notorias contradicciones que se manifiestan cuando una autoridad independiente y ajena al proceso seguido, ha de examinarlo desde el prisma del Derecho.

Es lo que viene acaeciendo, y puede ahora volver a pasar, con ocasión de tener que resolver y dar respuesta en via judicial a lo solicitado en una reclamación razonada. Tal cual ocurre en el presente caso, al cuestionar y poner en evidencia un apartamiento o un desajuste flagrante de una actuación administrativa con respecto a la legalidad a que ha de sujetarse, y a cuyo respeto ha de atenerse dicha autoridad en tanto encargada de velar por su cumplimiento.

Así sucede cuando concurre el requisito de imparcialidad, pese al sesgo conservador de  la mayoría de los magistrados. No basta entonces con la presión que sobre ellos se ejerce desde otros poderes e instituciones, tantas veces acompañada del chantaje que suponen los hechos consumados. Tal es la razón por la que vienen siendo frecuentes- en particular en Madrid-, los ‘revolcones’ que sufren, en los tribunales, muchas de esas iniciativas urbanísticas, orientadas por la consecución del lucro y concebidas a despecho de la legalidad o sobre un endeble fundamento en la misma.

Sucede así cuando, tras un proceloso trayecto por las burocracias administrativas y un triunfal remate institucional, entran en campo judicial; y es ahí donde al incorporar  además, en la fase del pleito, una defensa letrada a menudo más bien indolente, las mencionadas iniciativas acaban teniendo un desenlace tan inesperado como desdichado para algunos de quienes las promovieron.

Y ese ese precisamente el punto del camino recién iniciado al haberse formalizado ya las Demandas en distintos recursos contencioso-administativos  interpuestos ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM), por varias entidades ciudadanas y en concreto por el Club de Debates Urbanos CDU).

Una Operación guiada y movida por el lucro privado

En materia de urbanismo desde hace ya tiempo ha venido arraigando con intensidad creciente una concepción del ‘suelo’ de la ciudad como “fábrica de moneda” y también - en época ya más reciente de predominio del capital financiero- como “imán” y al tiempo “caja fuerte” para atraer dinero y atesorar bienes en espera de incesantes revalorizaciones.

Es esa una visión que se inspira, deriva y se corresponde con una actitud extractiva tanto de la naturaleza, como de la ciudad; de la primera en tanto manantial inagotable de recursos y materias primas que de por sí son, por el contrario, finitos e irremplazables; y otro tanto de la segunda, como fuente supuestamente inacabable de rentas de las que apropiarse, en disputa, en forma de ganancias.

Sobre ese extractivismo rentista reposa uno de los ‘fetiches’ predilectos de una ideología urbanística que ha conseguido convertirse actualmente en dominante tanto en la práctica como en la doctrina: el suelo y su propiedad como “generadores” de edificabilidad o, lo que es lo mismo, la creencia de que ésta no es sino un atributo natural que “brota” de aquél.

Y es ese ‘fetiche’ el que impide ver la realidad que se esconde tras él y que no es otra cosa que la capacidad y la facultad que los poderes públicos ostentan para determinar y asignar lo que se puede edificar en cada lugar de un territorio cuyos diferentes grados de atractivo -y por tanto de potencial rentabilidad diferencial- son asimismo una consecuencia social e históricamente determinada y por consiguiente ajena e independiente tanto del suelo materialmente considerado como de la propiedad sobre el mismo.

Poderes públicos que tienen atribuida en nombre de la sociedad la facultad de proceder a la racional organización y ordenación del territorio, tanto del espacio susceptible de ser ocupado por la edificación (privada o pública), como el de los ‘vacíos’ que hayan de mantener ese carácter pero transformados para conformar el espacio libre público. Para lo cual han de afanarse al mismo tiempo por establecer las complejas reglas a las que habrán de sujetarse la disposición y el carácter de los edificios, la consideración de  las mutuas externalidades tanto negativas como positivas (sinergias) de sus diferentes usos o destinos, y el aseguramiento o protección de aquellos que de otro modo, pese a ser útiles y socialmente necesarios, pueden verse desplazados por dinámicas de rentabilidad exclusivamente monetaria y de obtención de lucro privado, Es misión del planeamiento urbanístico expresar todo ello, entre otros extremos, mediante parámetros de índole urbanística.

Sin embargo, a partir de esa superchería según la cual la capacidad de edificar en un lugar, expresada como “edificabilidad^[7], sería un atributo objetivo del suelo, los poderes antes aludidos parecen proceder a la inversa, es decir adoptan ésta como una variable independiente, exógena, y se limitan a aplicarla sobre el territorio de la ciudad, contemplado como “yacimiento” de suelos de los que brotarían los correspondientes índices.

La forma de proceder a partir de esa espuria concepción consiste en determinar a priori, o desde exigencias externas ajenas a la lógica y a la racionalidad urbanísticas, la cantidad de moneda a fabricar con esa ‘maquina’ de la que dispone la administración, para a continuación, una vez traducida aquélla en ese índice de edificabilidad, ‘rellenar‘ con ésta, el territorio elegido, con independencia de las limitaciones y condicionantes de variada índole que presente el mismo- como “lugar” o parte de la ciudad a la que pertenece- respecto a ese propósito de ‘saturación’. 

“La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos” (artículo 47, in fine, de la Constitución)

Un torcido entendimiento del tan piadoso  como desafortunado enunciado que el artículo 47 de la Constitución contiene a propósito de las denominadas ‘plusvalías’ urbanísticas, ha terminado por interpretarse o traducirse en la práctica como una licencia, incitación y legitimación dirigidas u otorgadas a los “entes públicos” para participar en el negocio que la apropiación de plusvalías suscita.

Tal es la consecuencia de no haber identificado con precisión las causas que originan aquéllas, que no son  otras que la acción conjunta de la sociedad y la historia junto con la de los poderes públicos que, al ejercitar las facultades arriba descritas actuando por delegación de aquélla- en tanto comunidad concreta-, sientan las bases materiales para la generación y distribución de tales `plusvalías’.

Tras ello, tendría en consecuencia que haberse determinado el grado- o los límites - de restitución de las mismas a esa comunidad que en último término las origina, sustrayéndolas en la correspondiente proporción del campo de juego del mercado en donde, en un contexto de reconocimiento del régimen de propiedad privada sobre el suelo, las distintas fuerzas podrían disputar por la apropiación del resto.

Al no hacerse así, los “entes públicos” han terminado por impregnarse de una lógica idéntica a la que de modo predominante -por no decir exclusivo- guía la acción de la iniciativa privada en el mercado, y más en concreto en el de suelo: la maximización de beneficios, entendidos restrictiva y exclusivamente en términos de ganancia monetaria.

Esa adopción como propia, de una lógica ajena, ha tenido una doble y nefasta consecuencia en el comportamiento de quienes ostentan la representación de lo público: por un lado, han colocado en posición secundaria, hasta arrinconarlos, los principios y objetivos que por ser los propios deberían presidir sus acciones; y por otro lado, han suplantado la atribución que la sociedad les otorga como defensores de lo común y del interés general, por un sentido patrimonialista de los bienes que custodian y administran -de modo condicionado y por delegación-, incluso de aquéllos que por su naturaleza demanial tendrían que gozar de máxima protección.

Desde la pérdida de identidad en esa trastocada confusión de papeles, las fórmulas mágicas de colaboración público-privado que se reeditan cada tanto como expresión de impotencia, y que en el futuro más inmediato parece que se volverán a invocar hasta la saciedad, acaban por traducirse como siempre y de modo irremediable, en una supeditación o sometimiento de lo primero respecto a lo segundo: lo público al servicio de lo privado.

Lo que mal empieza, mal acaba

La persecución del máximo lucro para intereses privados ha estado y sigue estando presente en esta funesta Operación y resulta bien visible al examinarla desde su más remoto origen. Baste como ejemplo elocuente recordar cuáles fueron las bases esenciales sobre las que fue concebido y resuelto el concurso que Renfe convocó en 1993 para otorgar una concesión administrativa para los terrenos  a cambio de financiar  las obras  de ‘modernización’ de las instalaciones ferroviarias en Chamartín.

La razón y finalidad de aquel concurso, según consta literalmente en su convocatoria, era enajenar “los derechos o facultades de propiedad, uso, disfrute o aprovechamiento, de que RENFE dispone sobre los terrenos” En aquellos momentos, vigente el Plan General de 1985 (PG85), eso se concretaba en un ámbito de poco más de 60 has en las que dicho Plan permitía construir hasta 187.358 m² de uso ferroviario (y complementario).

Junto a ello al ganador se le encomendaba una importante y no menos insólita misión: negociar y gestionar ante la autoridad urbanística la ‘mejora’ de esas posibilidades edificatorias.

La adjudicación del concurso, y con ello el encargo, recayó en uno de los cuatro  aspirantes: el que agrupaba una pequeña inmobiliaria sin experiencia- UNITARIA S.A-, dependiente de un gran banco por entonces público-ARGENTARIA-más una constructora  como socio minoritario, San José^[8].

La motivación que daba origen a tal concurso era la búsqueda de un agente externo que aportara la capacidad de financiación de la que RENFE decía carecer para acometer unas obras de acondicionamiento y modernización de sus instalaciones ferroviarias, a fin de mejorar la prestación del servicio público que tenía encomendado.

Quizás alguien llegó a pensar en que el hecho de que el adjudicatario tuviese como ‘núcleo duro’ una banca pública, podía presentarse ante el público -o ante el electorado del partido que, por estar en el gobierno del Estado, promovía la actuación- como una mejor garantía no solo de solvencia económica, sino de prevalencia del interés público en la Operación a diseñar ^[9].

En el devenir -y no tardando^[10]- ese banco público mutó en privado -BBVA- y lo que en origen era una concesión a cambio de financiación de obras por el adjudicatario, terminó siendo, con los años, una enajenación en todas regla mediante compra-venta, eso sí con pago aplazado al comprador durante 20 años, es decir una transacción en la que el vendedor y primitivo propietario de terrenos- RENFE- acababa de ese modo financiando una colosal operación inmobiliaria a uno de los dos mayores bancos del país^[11].

Claro está que, entre medias, la segunda parte del ‘encargo’, es decir la mejora de las condiciones urbanísticas para la optimización de los derechos sobre los terrenos finalmente enajenados  por RENFE, se acabaría cumpliendo exitosamente y con creces, bien es verdad que no sin grandes y reiterados sobresaltos. Como resumen que ilustra de modo inmejorable el exitoso final de aquella misión, cabe señalar que aquellas 60 has de terrenos con su modesto potencial edificatorio ferroviario han terminado por quintuplicarse en superficie - más de 300 has-, alcanzando al tiempo una superficie de más de dos millones y medio de metros cuadrados de edificación para uso residencial y aún en mayor proporción de uso comercial y de oficinas ‘prime’ del más alto nivel y valor inmobiliario.

Ello a pesar de que todas las circunstancias que, de modo por así decir canónico, han de concurrir para que una actuación urbanística sea concebida, pilotada y protagonizada por los “entes públicos”, como máxima garantía de satisfacción del interés general, se daban y siguen dándose en el presente caso:

• Un periodo dilatadísimo de desarrollo y ejecución que se estima en 25 años o más, en el que lo único cierto es que surgirán todo tipo de factores y circunstancias hoy impredecibles, un cuadro de fuerte incertidumbre y volatilidad, sobre todo en el orden financiero, y con al menos una o dos crisis más que probables, de mayor  o menor calado, de  por medio; ante todo lo cual lo prudente es no “consolidar derechos” de modo irreversible y mantener el control desde los poderes públicos por lo demás imprescindible para no favorecer posiciones particulares de monopolio;  

• Una posición urbana clave para implementar políticas de reequilibrio territorial y políticas sectoriales con ellas relacionadas, de las que tan necesitada está una ciudad como Madrid, aquejada de una histórica y profunda brecha entre el norte y el sur; 

• La disponibilidad de una máxima proporción de suelo ya público (casi el 80%) con el que dar respuesta en primer lugar a necesidades de vivienda cuya satisfacción constituye un mandato constitucional para los poderes públicos y cuya única solución estable y duradera pasa por proceder cuanto antes a la formación de un consistente parque de vivienda  pública en alquiler;

• Una oportunidad única de cubrir y complementar graves carencias del entorno -el de Fuencarral, con su viejo casco- y de aprovechar al tiempo el alto potencial  paisajístico de un “vacío” con el terreno natural mas adecuado para la implantación de un verdadero Parque en el norte de la ciudad;

• Una posibilidad real de emprender una actuación rehabilitadora y de compleción de un tejido industrial existente- polígono Malmea- que pese a su origen y formación “espontáneos” y sus consiguientes carencias infraestructurales y de ordenación, agravadas por la prolongada incuria municipal, ha conseguido reunir elementos de dinamismo y vitalidad suficientes para propiciar su conservación y desarrollo, en vez de su desmantelamiento (o su aún más probable abandono, ante las dificultades de aquél) ;

• El reacondicionamiento de las actuales instalaciones de EMT en Chamartín- sobre suelo municipal-, que están en perfecto estado físico, un digno ambiente muy probablemente un eficaz funcionamiento de cocheras y talleres^[12]. Tampoco en este caso hay, por tanto, razón alguna para desmantelarlas^[13];

• Un urbanismo y una ordenación alternativas frente a clichés de falsa y caduca modernidad. Para ello se tendría que haber comenzado por entender bien cómo es y cómo puede leerse este enorme e importante ‘vacío’ que, a modo de ‘cuña’, penetra desde el norte, en el municipio, en una parte de la ciudad en creciente consolidación. Cuáles son sus características morfológicas y paisajísticas; cuáles los condicionantes que no cabe eludir; cómo son hoy las actividades e instalaciones existentes y sus disfunciones; y cuáles pueden ser en un futuro en veloz y al mismo tiempo incierta transformación, particularmente en el campo de la movilidad. Y, más allá incluso de todo ello, qué supone y qué puede representar no ya solo en el espacio comprendido en un distrito, ni tampoco exclusivamente en el interior del perímetro municipal, sino en y para esta región netamente metropolitana que es hoy Madrid.

Sin embargo se ha optado por renunciar a todo ello para hacer entrega, como si de un coto privado se tratase, de ese importantísimo sector de la ciudad, a la más cabal y genuina representación de un capital financiero cuya mayor especialización, lejos de ser la ciudad y su construcción, no es otra que la especulación sobre la misma y, además en este caso, en condiciones de oligopolio al menos durante el próximo cuarto de siglo.

Los motivos  de la demanda

El recurso interpuesto ahora- como ya lo fue el ALEGATO presentado en su día como alegación del Club de Debates Urbanos (CDU) durante la fase de Información Pública-, supone una enmienda a la totalidad al Plan aprobado y por tanto su objetivo no puede ser otro que una anulación del mismo que sea irreparable, esto es irreproducible en términos similares a como ha sido planteada esta Operación. Enmienda y petición de anulación centradas en esta ocasión en estrictos argumentos de incumplimiento de la legalidad, más allá de motivaciones de índole urbanística o de otro orden que, aun siendo tan importantes o más, no es el momento ni el lugar en donde hacerlas valer de nuevo.

La petición de nulidad del planeamiento aprobado se desarrolla en ocho apartados de la demanda en los que bajo un común epígrafe- “Hechos”-se exponen de modo razonado y detallado cada uno de los distintos extremos de incumplimiento de la vigente legalidad urbanística en que ha incurrido dicho planeamiento. Cada uno de ellos de por sí es causa de anulación y con mayor motivo lo es su conjunto. Y todos ellos están relacionados entre sí por la primordial, permanente y casi única finalidad real de esta Operación: maximizar el negocio y las ganancias sobre todo las del principal operador privado: DCN^[14].

Se enuncian y glosan brevemente a continuación cada uno de esos apartados que se acaban de mencionar:

1. Ordenamiento jurídico especial

Parece útil comenzar por precisar el significado del verbo recurrir. Las dos primeras acepciones de la palabra según la RAE son:

1. Acudir a un juez o autoridad con una demanda o petición.

2. Acogerse en caso de necesidad al favor de alguien, o

    emplear medios no comunes para el logro de un objeto.

Pues bien la primera corresponde justo con lo que está haciendo ahora el CDU: acudir a la autoridad judicial con una Demanda.

La segunda en cambio define con total precisión lo que se ha estado haciendo con reiteración a lo largo de toda la prolongadísima gestación de la Operación hasta conseguir su definitiva aprobación administrativa: transitar el camino de la excepción. Por desgracia, no hay indicio alguno de que de aquí en adelante sus promotores renuncien a proseguir por esa  misma vía de la singularidad y del favor.

Sin embargo, las múltiples acciones para dotar a la Operación de un blindaje legal, “recurriendo” a leyes especiales y a modificaciones ‘ah hoc’ de la legislación común, no ha sido suficiente El codicioso afán de ganancias de sus promotores les ha llevado a sobrepasar límites y a “idear” soluciones vetadas por la legislación que sigue siendo aplicable.

2. Clasificación del suelo

Como es sabido la legislación urbanística impone un régimen de derechos y obligaciones y sobre todo de límites muy diferente para el suelo según se clasifique de urbano o de urbanizable.

El primero está integrado por lo que ya está urbanizado, es decir por todo lo que ya fue urbanizado a lo largo del tiempo antes del Plan al que se encomienda esa tarea de clasificación.

El segundo en cambio lo componen todos aquellos terrenos que en ejecución del Plan habrán de urbanizarse con arreglo a sus reglas.

Los terrenos comprendidos dentro del ámbito de MNN estaban sin urbanizar cuando se redactó y aprobó el PG85, al igual que lo estaban al aprobarse su revisión en 1997 (PG97) y en idéntico estado siguen ahora 23 años después. Sin embargo con el exclusivo propósito de aligerar sus limitaciones de diversa índole - de edificabilidad en primer término- y de eludir el régimen mucho más exigente del suelo urbanizable, el PG97 clasificó como urbanos los terrenos que sin ninguna transformación material ni urbanización de por medio, el anterior (PG85) clasificaba como “sistemas generales existentes”.

No se necesitan mayores explicaciones para comprender que esta Operación, en el modo en ha sido definida y determinada por el Plan objeto de recurso, no hubiera sido ni imaginable -por ser imposible - de haber sido clasificado el suelo de urbanizable tal y como su situación material de suelo sin urbanizar exigía; y no de urbano- como lo fue- con la exclusiva finalidad de ser objeto de  un trato privilegiado y singular, mediante una especie de reserva de dispensación. 

Al igual que resulta ocioso añadir que la única motivación para haber procedido de modo distinto -tal cual se ha hecho- no es otra que la fraudulenta maximización de las ganancias, en primer lugar las de aquellos a quien se ha pretendido transmitir los derechos de propiedad de un suelo hasta ahora de dominio público^[15].

3. La inexistente losa de cubrimiento de vías ferroviarias, como ficción para “generar” edificabilidad y aprovechamiento urbanístico.

La Operación se plantea, en la mayor parte de su extensión, sobre suelos de dominio público destinados a sistemas generales y presupone la enajenación de buena parte de ellos, pese a que  seguirán teniendo ese mismo doble carácter.

La ficción de la losa cubriendo el haz de vías del ferrocarril es una de las principales claves de bóveda de la Operación, hasta el punto de que como ya fue reconocido en una anterior Sentencia anulatoria de uno de los Planes o intentos que precedieron a éste, “sin la losa, la Operación no existiría”: así decía literalmente esa Sentencia^[16]

Y es que la doble ficción de “generar edificabilidad“ desde lo virtual e inexistente, y de aparentar el cumplimiento, además, de los estándares legales sobre zonas verdes, fabricando para ello un Parque sobre la inmensa placa de hormigón que en ejecución del Plan habría que construir sobre las vías, es la que permite dar satisfacción a un (des)propósito asimismo doble:

• a) incrementar el aprovechamiento urbanÍstico- y su consiguiente potencial valor económico- mediante la edificabilidad “generada” por la inexistente placa^[17]
• b) ocupar con una edificación incrementada^[18] de ese modo, el suelo natural y óptimo para un destino más racional: es decir los terrenos más apropiados para disponer en ellos un nuevo y necesario Parque adosado al casco de Fuencarral.

Durante el largo periodo de gestación de la Operación, una de las reformas legislativas antes mencionadas vino a sustituir el anterior principio legal según el cual se entendía que en los supuestos en que como consecuencia de un cambio en calificación urbanística de determinado suelo procediera la desafectación de bienes demaniales existentes, éstos se entenderían sustituidos por aquéllos cuya calificación por el nuevo planeamiento en el mismo ámbito, determinase su adscripción al régimen los bienes de uso y dominio público; y solo en caso de ser la extensión de los primeros superior a la de los segundos, el exceso sería patrimonializable y por tanto beneficiario su titular del correspondiente aprovechamiento urbanístico^[19] .

Tras la antedicha reforma, en cambio, los bienes demaniales cuya adquisición pública se hubiera realizado en forma onerosa- por compra o expropiación- podrían participar en la atribución del aprovechamiento urbanístico derivado del planeamiento, en igualdad de condiciones que cualquier otro suelo patrimonial, ya fuese su titular público o privado.

Tomando como punto de apoyo dicha reforma legal, pero desvirtuando su sentido, los promotores de la Operación Chamartín  han  pretendido ‘estirar’ el alcance de la nueva disposición, ignorando la imposibilidad de aplicarla, igualmente y sin distinción, a los suelos cuyo carácter, por su propia calificación urbanística y por el mantenimiento de su destino, han de seguir sometidos al régimen demanial propio de los bienes de uso y dominio público.

Tal es el caso de los suelos de uso ferroviario que, de conformidad con el nuevo planeamiento aprobado, habrán de mantener idéntico destino, y habrán de seguir prestando el mismo servicio público que hasta ahora, por lo cual su desafectación del mismo y por consiguiente la de su adscripción al uso y dominio públicos, que sería en todo caso previa a cualquier disposición sobre ellos, resulta ser de todo punto inviable tanto material como jurídicamente.

Siendo ello así, la ficción ideada consiste en lo siguiente: colocar una losa como cubrición o techo de una parte- nada menos que 200.000m² - del haz de vías ferroviarias y, jugando con las palabras, dar a tal operación el nombre de “soterramiento”, de forma que lo que ahora es suelo pase a ser subsuelo el día de mañana,  y lo que hoy es “aire” pase a ser -como consecuencia del Plan y su ejecución -‘suelo’ en el futuro^[20]. Y no suelo sin más sino un gran parque.

Y es a ese futuro suelo, inexistente antes de la aprobación del planeamiento que habilita su construcción- como la de cualquier edificación o urbanización en él previstas-, al que se le ha pretendido  atribuir una “generación” de edificabilidad y por consiguiente la futura aportación a la comunidad reparcelatoria^[21] de los derechos de aprovechamiento correspondientes a aquélla.

Sin embargo el propio planeamiento finalmente aprobado adolece de notoria inconsistencia lógica, porque ese no ha sido el tratamiento que ha  terminado recibiendo el resto del suelo del sistema general ferroviario incluido dentro del ámbito de aquél. Es más, el “recorte” de edificabilidad de esa última versión de la Modificación de PG con respecto a las precedentes^[22] se debe precisamente a que el Ayuntamiento esgrimió ante titular de ese suelo -y sobre todo ante el promotor adjudicatario- la improcedencia de considerarlo “generador” de edificabilidad, por ser un sistema general existente a mantener como tal. Hubo de recurrirse al “invento” de la losa para sostener que ésta sí era “generadora” de edificabilidad^[23]. 

A esa mistificada ficción se ha pretendido ‘arroparla´ acudiendo aunque de modo confuso  a la figura del “complejo inmobiliario”, introducida en la ahora vigente legislación del suelo estatal, si bien desnaturalizándola por completo^[24] al ignorar el hecho esencial de la inexistencia de tal placa  y por tanto del suelo que con ella se ha pretendido “crear”. Y es que tal suelo, aunque en el futuro logre alcanzar realidad material, solo podrá adquirirla en cuanto bien jurídico al formalizarse como nueva “finca” y ésta necesariamente ha de proceder de otra previamente existente, lo que no es el caso.

Tal es la endeblez argumental^[25] de semejante maniobra que probablemente las anunciadas obras de cubrimiento de las vías a comenzar precipitadamente, solo obedece al propósito de seguir dando apariencia de legalidad, creando ahora ‘a posteriori’ y con urgencia^[26] ese “nuevo suelo” para, una vez construida la placa, formalizarlo como nueva finca portadora de derechos con la  que  concurrir a la comunidad reparcelatoria.

De nuevo aquí es el afán de lucro el estímulo que ha llevado a forzar, retorcer y violentar la legalidad acudiendo a una práctica de urbanismo y derecho urbanístico de “contabilidad creativa” (presente de modo invariable en cualquier episodio de corrupción económica).

4. Fraude en el cómputo y en la configuración de zonas verdes.

Existiendo como existe dentro del ámbito- y adosado al casco de Fuencarral- terreno natural cuyas características orográficas y de posición le confieren una gran potencial paisajístico y por tanto máxima adecuación para conformar un gran Parque, la idea de “suplantarlo” mediante la construcción del mismo sobre la losa de hormigón antes mencionada, carece por completo de cualquier otra justificación que no sea la de llevar adelante la fraudulenta maniobra descrita en el anterior apartado. Fraude que, además del que ya supone la ficticia “generación” de edificabilidad, tiene como finalidad complementaria el aparente cumplimiento meramente formal del estándar cuantitativo establecido en la legislación urbanística.

Por lo demás como se explicaba detenidamente en un artículo sobre esta cuestión^[27], “construir un parque sobre una losa y encima de una estación, implica fuertes condicionantes como:

• la dificultad de crear arbolado;
• los costes desmesurados por la necesidad de estructuras especiales para soportar la tierra vegetal;
• la incorporación de sistemas de riego, ya que se carece del agua subterránea que alimenta las parques naturales;
• el drenaje y la impermeabilización eficiente para evitar daños a la estación y los trenes, lo que es muy difícil de garantizar durante su uso…”

5. Arbitraria asignación de edificabilidad y reparto de aprovechamientos con quiebra del principio de justa distribución de beneficios y cargas (equidistribución)

Anteriormente ya quedó indicada la finalidad perseguida al clasificar impropiamente como urbano el suelo de este ámbito en el PG97, sin haberse atenido a las exigencias preceptivamente establecidas en la legislación aplicable. Uno de los motivos- posiblemente el principal- fue el eludir la sujeción a los índices del edificabilidad y de aprovechamiento urbanístico propios del suelo urbanizable, sin someterse tampoco al régimen de derechos y obligaciones que rige para esa clase de suelo. La mera comparación entre el índice de edificabilidad promedio finalmente establecido en el PG97 para esta ámbito (1,06 m²/m²)^[28] y el índice de aprovechamiento que en ese mismo Plan resultaba como promedio en el suelo urbanizable (aprovechamiento tipo^[29] 0,36m²/m², similar aunque ya sensiblemente superior al establecido en el precedente PG85), pone en evidencia por sí sola una inmensa discordancia (el asignado a la Operación triplicaba así al del suelo en el que debería haberse clasificado). Desmesura cuya motivación no puede ser otra que la obtención de un lucro extraordinario igualmente exagerado.

Pero es que además, prescindiendo por un momento de esa irregular clasificación de suelo, bajo una hipotética condición de suelo urbano ese índice asignado no guardaría relación alguna con los correspondientes a su entorno circundante, contraviniendo así lo que la vigente legislación de la Comunidad de Madrid prescribe para el suelo suelo urbano no consolidado^[30].

Y sin embargo, aun siendo grave esa infracción legal, lo es aún más al examinar el modo de distribuir internamente en esta última Modificación del PG97 aprobada bajo el nombre de Madrid Nuevo Norte, la superficie edificable resultante de la aplicación de aquél desproporcionado índice promedio, entre los “recintos” o unidades en que se ha subdividido el ámbito único originariamente establecido en dicho PG.

La razón que en principio asiste a la posibilidad de distribuir en este amplio espacio de modo desigual la total superficie edificable, admite cierta discrecionalidad- y nunca arbitrariedad-, tanto por consideraciones de ordenación como funcionales. No obstante,  en este caso no encuentra suficiente justificación o al menos los argumentos al respecto o son peregrinos o brillan por su ausencia en el voluminoso expediente del planeamiento aprobado, y menos lo encuentra aún el concreto establecimiento de las unidades delimitadas al respecto, nominalmente designadas como nuevas Areas de Reparto (hasta cuatro distintas donde el PG97 y ulterior modificación solo contemplaban una solo). Y en cualquier caso ese margen de  discrecionalidad  debe quedar acotado por al principio de justa distribución de beneficios y cargas al que no puede dejar de atenerse sin incurrir en arbitrariedad.

Y es que la intención a la que responde esa asignación de índices de edificabilidad tan desigual entre esos diferentes “recintos”^[31], se pone de manifiesto y cobra todo su sentido al observar que en este caso existe una manifiesta voluntad de eludir los mecanismos de nivelación y compensación que resultan imprescindibles para lograr una justa distribución de beneficios y cargas (equidistribución o perecuación), para que de ese modo una de las partes- algunos  propietarios- gocen de un trato privilegiado.

Para ello el Plan aprobado ha pretendido ampararse en la confusa regulación de la que adolece la ley de la Comunidad respecto las subdivisiones del suelo urbano al haber introducido un galimatías terminológico y conceptual^[32] cuya consecuencia es la inoperancia o, aun peor, la cobertura que presta a torticeras interpretaciones como las que se han producido aquí. Con resultados en el presente caso inadmisibles para los propietarios desfavorecidos por el modo en que se ha practicado la referida subdivisión, como pone de manifiesto la sola comparación entre los referidos índices, con diferencias entre dichos “recintos”, hasta del 60%.^[33]

La pretensión de obviar ese principio de equidistribución^[34] tiene su traducción en el desmedido trato de privilegio  que reciben con ello -como antes se ha indicado- los agraciados propietarios de terrenos comprendidos dentro uno de esos “recintos”-el del Centro de Negocios, tanto los actuales -RENFE/ADIF- como sobre todo el que ha conseguido ver recogida su aspiración a serlo (DCN) en el contrato suscrito entre ambas partes.

Resulta por lo demás incongruente que esa pretendida exención del cumplimiento del principio de equidistribución, se limite exclusivamente a la distribución de beneficios ( es decir de edificabilidad y aprovechamiento) pero no al de solidaria contribución a las cargas del conjunto del ámbito, al establecer que éstas sí han de repartirse con proporcionalidad al aprovechamiento, sin distinción alguna de esa subdivisión en recintos. De ese modo quiebra de nuevo el principio de justa distribución, puesto que al referirse ésta solo a las cargas pero no a los beneficios, el mismo queda seriamente desvirtuado.

6. Incumplimiento de legislación estatal de suelo en cuanto a reservas mínimas para vivienda protegida.

En una Operación como esta en la que en el punto de partida la propiedad de suelo que ya es pública alcanza un porcentaje tan abultado (casi el 80%), parece que al cumplimiento de las reservas legalmente establecidas con carácter de mínimos para cualquier tipo de dotación, y en particular para contribuir al cumplimiento del derecho constitucional a una vivienda digna, no debería oponérsele resistencia alguna. Es más, lo lógico sería que en casos así tales reservas superasen generosamente dichos mínimos.

De nuevo aquí, la irregular clasificación de suelo junto con la prevalencia del interés privado y de la maximización del beneficio, han dado pie al intento de eludir el cumplimiento tan siquiera de los referidos límites.

Para ello se ha pretendido obviar la regulación que la ley del suelo estatal establece con respecto a las operaciones de transformación urbanística para las que señala una reserva para viviendas protegidas de al menos el 30% de la superficie edificable residencial^[35].

Una vez más acudiendo a una suerte de ‘nominalismo torticero’ los promotores de la Operación (tanto los institucionales como el privado) han reducido tal mínimo al 20%, presentándolo además cínicamente como una concesión generosa al sostener que al tratarse de una operación de reforma urbana el mínimo legal sería solo del 10%, y ello a pesar de la expreso aceptación por parte del Ayuntamiento de que se trata de una operación de nueva urbanización, reconocimiento que por lo demás resulta ocioso a poco que se constate la envergadura y el coste de las completas obras de urbanización que se requieren

Afortunadamente el caso en cuanto a su desviación de la legalidad admite exiguo por no decir nulo margen de discusión, tras haberse producido ya sucesivos pronunciamientos judiciales, en particular en situaciones análogas que ya fueron anteriormente objeto de litigio en Madrid y que han sido resueltas en el sentido inverso al que se ha pretendido en el planeamiento aprobado para esta operación.

7. Ausencia de interés general y prevalencia del interés particular y privado.

El examen atento de esta Operación desde su más remota génesis muestra con meridiana claridad no solo la existencia de poderosos intereses privados, sino que estos han sido su principal motor. Tal constatación por lo demás está ilustrada con reiteración en las precedentes páginas de este escrito.

Pues bien, frente a ello nada ha podido acreditarse en sentido inverso, ni menos aún que haya sido el interés público lo que de modo fehaciente e irrefutable haya prevalecido sobre el interés particular, comprendido en éste segundo el que los “entes públicos” involucrados puedan tener en base a consideraciones de orden patrimonial que, de por sí, no son en absoluto equiparables al interés general, por más que a menudo una extendida confusión pretenda identificarlos.

Es también elocuente a este respecto que en la pretensión de probar ese interés público se haya tenido que acudir una vez más a los manidos argumentos que comparecen invariablemente en toda justificación de cualquier desmán inmobiliario: la creación de empleo^[36]. Es lo que, de tan repetido, bien podría figurar en el manual del especulador: su coartada predilecta.

Y este respecto son varios los ejercicios de prestidigitación exhibidos no solo en las campañas publicitarias exaltadoras de las bondades de la Operación, sino en distintos pasajes de los documentos de planeamiento.

El primer truco consiste en deducir cifras de empleos, cuanto más abultadas y apabullantes mejor, una vez más a partir de la edificabilidad: es decir traducir la cantidad de lo que se puede construir para usarse como oficinas por ejemplo, en capacidad o cabida expresada en puestos de trabajo, identificando esta última con “creación” de empleo. Viene a ser algo así como si de la cantidad de metros construibles para vivienda en España se pretendiese deducir el crecimiento vegetativo. Desmedido propósito ya que nadie podría sostener que la construcción de tales viviendas, además de justificarse por la demanda y la necesidad de alojamiento, podría ser “vendida” no solo como como solución al desempleo, sino como superación de la crisis demográfica de la que el país está aquejado.

Siguiendo similar razonamiento, pero esta vez con un poco más de verosimilitud, la otra fuente de “creación” de empleo igualmente deducida de la edificabilidad es la de la cantidad de trabajo directo e indirecto que se requiere para convertirla en edificios y para urbanizar el lugar sobre el que estos habrán de asentarse. En este segundo caso la magia consiste en hacer abstracción tanto del espacio como del tiempo; de éste en cuanto la exhibición de esa cifra de empleo “creado”- en esta ocasión con más fundamento- resultaría mucho menos vistosa si, al acompañarla con el periodo de desarrollo previsto para culminar la Operación, se expresara en términos anuales, en vez de en su totalidad a lo largo de esos 20 -25 años de duración prevista; y, de otro lado- la desconsideración del espacio- en cuanto que, una de dos, o lo que aquí se construya de más será lo que en otros emplazamientos de la ciudad se construirá de menos, o si lo que, por razones de competencia, se construya de más en aquéllos, de menos se construirá en éste.

Y es que por más que el empleo -o la reducción del desempleo- pueda considerarse, con razón, como un objetivo identificable con el interés público, lo que habrá de acreditarse es que tal objetivo se cumple más y mejor con una Operación en la que la iniciativa privada tiene el mayor por no decir casi exclusivo protagonismo, o más bien lo contrario, es decir con otra liderada por unos “entes públicos” que poseyendo ya mayoritariamente la propiedad del suelo, pueden plantearse, además, objetivos cuyos beneficios no exclusivamente monetarios -e incluso incompatibles con la maximización de estos- sean directamente identificables con el interés público.

Y algo similar cabe decir al tomar en consideración el espacio y el emplazamiento en dónde se va concentrar esa cantidad de empleo “creado”, pues aquí lo que se tendría que haber acreditado es si desde el punto de vista del interés público- y no exclusivamente de la rentabilidad monetaria de quienes se lucren del negocio asociado a la Operación- es preferible  la  concentración en este concreto emplazamiento de toda esa “actividad” o por el contrario lo sería una diversificación capaz de sustentar políticas de reequilibrio, cuyos beneficios sociales y urbanísticos, evaluados una vez más en términos de interés público, podrían ser superiores.

Un ejercicio similar brilla por su ausencia en la justificación del interés público de la Operación, que ha tenido en cambio que hacer uso de la “magia” para lograr su aceptación.     

8. Ilícita traslación al planeamiento urbanístico de los parámetros y determinaciones previamente acordadas con el promotor privado.

Con independencia de que los acuerdos alcanzados entre las partes y sobre todo entre el Ayuntamiento de Madrid, el titular (RENFE-ADIF) de los bienes demaniales cuya enajenación se persigue y el  presunto adquirente -comprador de los mismos (DCN), se hayan formalizado recurriendo o no a la figura de los convenios de planeamiento, lo cierto es que el contenido sustancial de lo acordado^[37] es idéntico al propio de estos últimos.

Ello cae de lleno en la causa de nulidad de pleno derecho expresamente contemplada y definida en la legislación de la Comunidad de Madrid (CM).

Hasta aquí, la explicación resumida del contenido de la Demanda presentada por CDU. Cuando Eduardo Mangada, en un artículo reciente^[38], afirma y enfatiza ya desde su mismo título que “Rescatar Chamartín aún es posible y necesario”, me parece que está obedeciendo a un versado convencimiento- argumentado en ese texto con magisterio-, que nace- por así decir- de una ‘razón ilustrada’ a la que apela: ese Rescate es posible porque es necesario

Esa misma posibilidad es a la que responde la Demanda judicial que ha sido glosada y comentada en estas notas, aunque cabría enunciarla de modo análogo pero algo distinto: hacer lo necesario para que ese urbanismo- el de la Operación Chamartín- sea imposible.